О реформе в ЖКХ и судебной практике

Указом Президента Российской Федерации от 28.04.1997г. №425 « О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства. Основными целями реформирования жилищно - коммунального хозяйства были признаны: обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества; снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг.

Основными способами достижения указанных целей, которые определены в Концепции, являются: совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно - коммунальном хозяйстве; переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно - строительные работы; совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья.

Исполнителями коммунальных услуг перед населением являются управляющие компании (ТСЖ, ЖСК), которые в силу п.49 Правил предоставления коммунальных услуг в числе других услуг обязаны:

  • предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах;
  • предоставлять потребителю коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором;
  • заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям
  • самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю;
  • производить в установленном разделом VII настоящих Правил порядке уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность;
  • вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения;
  • в течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа;

Во исполнение данных обязанностей Управляющие компании (ТСЖ, ЖСК) обязаны своевременно заключить договоры с коммунальными службами и контролировать качество оказываемых услуг, производить своевременную оплату этих услуг из средств, собираемых от жильцов обслуживаемых ими зданий. К сожалению, анализ дел, которые поступают на рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики, проведенный за 5 месяцев 2009года показал, что оплата за коммунальные услуги управляющими компаниями (ЖСК, ТСЖ) производится несвоевременно, что не позволяет направить данные средства на модернизацию оборудования коммунальных служб, не способствует повышению качества данных услуг. Последствиями несвоевременности расчетов, доведения дел до суда, является дополнительное взыскание неустоек и государственной пошлины, что в конечном итоге и приводит к отвлечению денежных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ремонт общего оборудования и общих домовых территории жилых домов..

Понимая значимость реформы, проводимой в ЖКХ, в средствах массовой информации в 2009году все чаще стала появляться информация о ходе рассмотрения Арбитражным судом Удмуртской Республики дел о взыскании с управляющих компаний долга за различные коммунальные услуги, оказываемые жильцам. . При этом, в ряде случаев информация излагается таким образом, что виновниками в задержке расчетов становятся не Управляющие компании, а коммунальные службы. По непонятным причинам ряд журналистов связывают взыскание с Управляющих компаний в судебном порядке бесспорной задолженности за оказанные коммунальные услуги с увеличением бремени коммунальных платежей населения, при этом не указывается, к чему в действительности привело для жильцов домов обращение коммунальных организаций в суд за взысканием бесспорной задолженности. Неправильная подача информации приводит к обратному эффекту, поскольку способствует снижению контроля владельцев квартир за работой Управляющих компаний, они не анализируют причины несвоевременных расчетов за коммунальные услуги, не выясняют почему уплаченные ими платежи своевременно не доходят до адресата. Это вызвало необходимость обобщить данную категорию дел, с предоставлением результатов данной работы для средств массовой информации.

В ходе изучения рассмотренных Арбитражным судом Удмуртской республики дел установлено, что за 5 месяцев 2009года рассмотрено 210 дел о взыскании задолженности за электрическую энергию, тепловую энергию, воду и другие коммунальные услуги на общую сумму 594578тыс.руб., из которых удовлетворено 123 на сумму 280698тыс.руб. или 47%. Из этого количества с участием управляющих компаний в ЖКХ рассмотрено только 23 дела, что составляет 10,9%. Общая сумма предъявленных к ним исковых требований 35414,8тыс. руб. долга и 2210 тыс.руб. неустойки, всего 37624,8 тыс.руб. Из заявленной суммы судом первой инстанции удовлетворено 22 иска. По одному исковому заявлению в удовлетворении иска было отказано, но Семнадцатым апелляционным судом решение отменено со взысканием суммы долга и пени в полном объеме. Таким образом, все 23 иска были удовлетворены, что свидетельствует о доведении до суда бесспорных по своему содержанию исков. При рассмотрении жалобы ОАО «Райжилуправление» на решение суда первой инстанции, взыскавшего с данной управляющей компании долг и пени в полном объеме, Семнадцатый апелляционный суд изменил решение суда не по причине его незаконности, а в связи с частичным отказом истца от иска, производство по делу в этой части было прекращено, но в остальной части решение Арбитражного суда УР о взыскании задолженности за тепловую энергию оставлено в силеОбщая сумма удовлетворенных требований с учетом заявленного в апелляционном суде отказа от иска (на 4070тыс.руб.) составила 31525тыс.руб. долга и 2030,3 тыс.руб. неустойки, всего 33555,3тыс.руб. Следовательно, незаконность отказов в оплате коммунальных услуг подтверждена на 89%.. Дополнительно к этой сумме с Управляющих компаний взыскана государственная пошлина в сумме 302852,51руб. Необоснованность отказа в оплате за оказанные коммунальные услуги принесла данным организациям дополнительные расходы в сумме уплаченной пени и госпошлины, которая составила 2333тыс. руб.

Характерно отметить, что из 23 дел, по 22 взыскивалась задолженность за тепло, которая образовалась в основном за период 2007-2008годах. Участниками процесса были управляющие компании и ТСЖ г.Ижевска, г.Камбарки, г.Сарапула, г.Воткинска, с.Завьялово, Кизнерского и Селтинского районов По 12 исковым требованиям (52%) ответчики в судебное заседание не явились, отзывы не представили, либо согласились с размером задолженности, т.е. иски были бесспорными. В ряде случаев, возражения Управляющих компаний сводились к оспариванию расчетов. Однако, составление расчетов, с учетом их требований приводили не к уменьшению, а увеличению исковых требований. Обращает на себя внимание и тот факт, что ответчики, оспаривая расчет в части, не заявляли возражения в остальной части требований, доводя в неоспариваемой сумме спор до суда, что приводило к дополнительным расходам.

Ряд Управляющих компаний не могут правильно оформить исковые требования по урегулированию разногласий по договорам с организациями, оказывающими коммунальные услуги. В частности, распространенной ошибкой является ситуация, когда при направлении проекта договора стороне, оказывающей публичную услугу, составляется не протокол разногласий, а новый проект договора. В этом случае отсутствует факт уклонения от заключения договора, Управляющая компания должна составить по новому проекту договора протокол разногласий и направить его стороне, представившего проект. При недостижениии согласия по спорным вопросам, Управляющая компания должна обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий по данному договору.

Обращает на себя внимание и тот факт, что многие преддоговорные споры оканчиваются в суде безрезультатно для Управляющих компаний, то есть являются неэффективным средством защиты, а представленные разногласия не соответствуют закону. Например, при урегулировании разногласий по договору на отпуск воды, одной из компаний было передано на рассмотрение суда 10 разногласий, из которых в предложенной ею редакции, принято только одно.

В отличие от других регионов в суды продолжает поступать и большое количество исков Управляющих компаний о понуждении передать документацию по домам, которые заявляются к другим компаниям, с которыми собственниками квартир ранее были заключены договора на обслуживание. При этом, как правило, из протоколов собраний жильцов не возможно установить причину расторжения ранее действующего договора. В результате невозможно установить и эффективность для населения произведенной замены. Кроме того, частая смена Управляющих компаний ложится тяжким бременем на коммунальные службы, которым трудно разобраться какая из компаний должна произвести с ними расчеты. Более правильным, на взгляд юриста, является детальная проработка условий договора с Управляющими компаниями, которые позволили бы жильцам контролировать ее работу и давали возможность наказывать ее материально за неэффективное использование их платежей.

Доводя данную информацию до средств массовой информации, обращаем внимание журналистов, на необходимость объективного судебных процессов, связанных с участием в них Управляющих компаний на страницах газет, поскольку она имеет важное значение для жителей республики, чьи интересы обусловлены повышением качества оказываемых им коммунальных услуг и реальной защитой их прав в суде. Больше приводить положительных примеров разрешения споров, которые позволили бы данным организациям накапливать опыт работы в защите прав собственников домов. В частности, продолжительное время оставался спорным вопрос о размере участия в расходах по ремонту общих помещений жилых домов, собственниками нежилых помещений. В 2009году данный вопрос был решен. В частности, Арбитражным судом УР был частично удовлетворен иск Управляющей компании «ЖКУ г.Глазов» о взыскании с индивидуального предпринимателя, являющегося собственником части нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, части расходов на ремонт общих площадей в данном доме. При этом суд руководствовался п.1 ст.37, п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Удовлетворяя исковые требования, суд установили долю предпринимателя в общем имуществе дома, исходя из пропорционального соотношения площади помещений, принадлежащих ответчику, и общей площади жилых и нежилых помещений дома, и применил при исчислении стоимости возмещения затрат: за период с 2005 года до марта 2006 года расходы на содержание и ремонт дома, аудиторской фирмой, а за период с марта 2006 года по 2007 год - тарифы, утвержденные постановлениями администрации г.. (Постановлением ФАС УО от 19.05.2009г. №Ф09-4868/08-С6 ).

Руководитель Секретариата Арбитражного
Суда Удмуртской Республики

Сервис временно не доступен